04/09/2020

Financeirização da moradia em Goiás: a confluência entre programas públicos e mercado (case da metrópole Goiânia)

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 19/05/2020 -  Por Elcileni de Melo Borges 

  1. Introdução

Consonante as alterações no circuito imobiliário e a reestruturação da política habitacional no Brasil, a partir da segunda metade dos anos 2000, coadunando na expansão do crédito (o volume de empréstimos passou de 3% do PIB em 2007 para 9,3% em 2014), do subsídio e da oferta de moradia por programas populares, a política habitacional de Goiás também passou por profundas alterações.

Vedete da política estadual, o programa Cheque Moradia (criado em 2001), alcançou seu ápice de atendimento no ano de 2014, a partir da estratégia de formação de parcerias com programas federais: Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social, Minha Casa, Minha Vida (FAR, PNHU, PNHR,  Sub-50), FGTS e FGTS Sub-20 mil habitantes, possibilitado a construção de habitações, urbanas e rurais, na totalidade dos municípios goianos. A Agehab, gestora do programa, passou a atuar como Entidade Organizadora em vários empreendimentos na RM de Goiânia; grandes empresas privadas e incorporadoras foram contratadas para a execução das obras; acessadas pelas famílias mediante financiamento bancário de parte do valor do imóvel; introduzindo, claramente, elementos da financeirização na prática da política pública estadual. Situação que perdurou até o agravamento da crise econômica orçamentária, em 2015, quando começou a experimentar uma inflexão e desmonte dos fundamentos erigidos.

Nesse contexto, este paper tem como objetivo evidenciar as estratégias da política habitacional goiana, identificar os arranjos e parcerias com empresas privadas para produção pública de moradias e mapear os empreendimentos produzidos por programas populares (Crédito Solidário, PAC UAP, MCMV, MCMV-Entidades e o estadual Cheque Moradia), a fim de enfatizar a localização a priori dos diferentes segmentos sociais e as transformações na reconfiguração urbana da jovem metrópole Goiânia,[1] área de maior dinamismo do mercado imobiliário estadual.  

 

  1. Política habitacional e financeirização da moradia no Brasil recente: pilares da estratégia central da política habitacional goiana

Na esteira do advento da globalização contemporânea, com a aproximação do capital imobiliário e financeiro (HARVEY, 2006), o mercado imobiliário brasileiro passou por profundas transformações, perdendo seu caráter meramente mercantil, marcado por dois momentos decisivos: em 1997,  com a criação do Sistema Financeiro Imobiliário (Governo FHC) e em 2007, com a abertura de capital das empresas de construção civil na Bolsa de Valores (Governo Lula), viabilizando a participação do capital financeiro na produção do espaço urbano e da moradia, como pontua diversos autores (ROYER, 2009; SHIMBO, 2010; FIX, 2011; ROLNIK, 2015; ANITELLI, 2015), entre outros.

Esse aumento na escala financeira veio acompanhado por mudanças nas estratégias das empresas, com o lançamento de novos produtos, criação de marcas especializadas no segmento econômico de imóveis e aumento substancial da oferta de habitação de interesse social a partir da criação de programas populares, impactando a forma de produção e consumo do espaço urbano. Para Rolnik (2015), a produção da moradia transformou-se em um setor econômico, definindo o subsetor da produção residencial como uma das novas fronteiras de expansão do capital financeiro, observando-se que, no caso brasileiro, essa mudança de paradigma acontece com forte liderança e subsídio do Estado, inclusive avançando sobre os fundos públicos dos trabalhadores: caso do FGTS, a partir do uso de recursos dos descontos, que passa a ser utilizado também no financiamento de grandes obras, sinalizando as ameaças e perigos da atual conjuntura para o direito à moradia e à cidade.  

Apesar do expressivo aumento na produção de habitação popular, repercutindo nas políticas estaduais e mercados habitacionais locais e implicando reduções pontuais no deficit habitacional (como mostrou as pesquisas da Fundação João Pinheiro e análises do Instituto de Pesquisas Econômicas Aplicadas, entre 2012 e 2014), esse novo paradigma na produção residencial significou, também, o distanciamento do estado das políticas de moradia enquanto política social, ficando a definição da localização dos conjuntos habitacionais a cargo dos mercados privados, referenciada na lógica de operações especulativas com o preço da terra.

Essa é a tônica quando se analisa os novos empreendimentos habitacionais erguidos no estado de Goiás: no somatório total do MCMV, entre 2009 e 2019, foram contratadas 335.556 unidades habitacionais no estado, significando um investimento de R$ 30,5 bilhões, cuja distribuição territorial mostra concentração na RM de Goiânia (R$ 12 bilhões), impulsionando a valorização do preço da terra, o crescimento desordenado das cidades do entorno metropolitano e reordenamento territorial.

Os indicadores de financiamentos habitacionais em Goiás (FGTS mais SBPE) mostram um crescimento de mais de 70 vezes, entre 2002 e 2011: passando de R$ 77,5 milhões em empréstimos para R$ 5,5 bilhões; alcançou novo recorde em 2014: R$ 6,9 bilhões (o ápice dos financiamentos); recuando para R$ 6,2 bilhões em 2015 e para R$ 4,9 bilhões em 2016, com o agravamento da crise econômica orçamentária brasileira.

O programa estadual Morada Nova/Cheque Moradia,[2] baseado em crédito outorgado de ICMS, [3] tinha no ano de 2006 o registro de maior investimento realizado (R$ 68 milhões), seguido por sucessivas quedas; tendência revertida após lançar mão, em 2009, do “subsídio complementar” (Lei n.º 16.559/2009) para integração de ações ao programa federal Minha Casa, Minha Vida, apresentando crescimento paulatino até alcançar o ápice em 2014: investimento de R$ 141,2 milhões e 28.745 benefícios distribuídos. Porém, com o agravamento da crise nacional a partir de 2015, sofreu novas quedas, diminuindo a R$ 23,7 milhões em 2017. No ano de 2018 recuperou algum fôlego, somando um investimento de R$ 32 milhões, fruto de parceria para construção de 30 mil moradias com recursos do FGTS – basicamente na Faixa 1,5 de renda (até R$ 1,8 mil), em que as famílias financiam parte do valor do imóvel adquirido; evidenciando a introdução da financeirização na prática da política pública habitacional goiana.

  1. Caso da RMG: é possível falar em financeirização da moradia em Goiânia?

Destaca-se, ainda, as ações da Agehab no arranjo de parcerias formado no âmbito do FAR e/ou FGTS, assumindo o papel de entidade organizadora proponente em diversos empreendimentos na RM de Goiânia, sob a execução de obras por grandes empresas privadas e incorporadoras – casos em Goiânia: apartamentos Nelson Mandela/Vera Cruz (incorporadora de capital aberto Direcional Engenharia); apartamentos da X Etapa do Jardins do Cerrado/Brookfield Inc. (6ª Fase pela CEN Construtora); 2ª etapa de casas do Residencial João Paulo II (ELMO Engenharia); em  Aparecida de Goiânia: apartamentos do Buriti Sereno (CCB Construtora).  A partir de 2017, entre os novos empreendimentos construídos com recursos do FGTS (Faixa 1,5), em que os beneficiários pagam parcelas a partir de R$ 385,00 de financiamento de parte do valor do imóvel, tem-se o caso do conjunto de Apartamentos Porto Dourado, em Goiânia (1ª etapa inaugurada em 2019).

Desde a retomada do financiamento público de moradia, em 2010, diversos grupos atuantes na produção do segmento econômico de imóveis aportaram no mercado goianiense: MRV, TENDA, Goldfarb/PDG, Living, Viver etc.; promovendo a  construção de apartamentos em áreas limítrofes com municípios do entorno metropolitano, promovendo a periferização da verticalização e o modelo de edifício de apartamentos neoliberal mencionado por Anitelli (2015).

A produção de habitação de interesse social por programas públicos (Crédito Solidário, PAC UAP, MCMV e MCMV Entidades), em todos os municípios da RM de Goiânia, entre 2005 e 2019, somou um total de 135,3 mil unidades (Faixa 1, 1,5, 2 e 3), com maior número em: Goiânia (concentração nas áreas periféricas do Polo metropolitano), Aparecida de Goiânia, Trindade, Senador Canedo, Goianira, Nerópolis e Guapó (deslocamento da produção associativa moradia), indicando que apesar da inserção da chamada produção social da moradia nos financiamentos públicos, na medida em que exigem aporte complementar de recursos como contrapartida das Entidades Sociais (bens/terreno e/ou serviços economicamente mensuráveis), a moradia social é cada vez mais deslocadas para áreas menos integradas à metrópole.

Ou seja, o mercado de terras continua impondo a periferização, em vista da valorização fundiária erigida com a especulação imobiliária e a escassez de terras a preços acessíveis. Como reflexo da ação dos diferentes agentes envolvidos na produção do espaço urbano, tanto pela atuação do Governo como pelo mercado privado, que passou a se beneficiar duplamente ao conseguir acessar fundos públicos e recursos destinados ao mercado, sobretudo via capital financeiro, com expansão do acesso à moradia mediante financiamento bancário, assiste-se ao reordenamento territorial e  à reconfiguração sociourbana da jovem metrópole Goiânia.

 

Referências

ADEMI.GO. Análise do mercado imobiliário de Goiânia e região metropolitana. Bureau Inteligência Corporativa – Brain. Agosto/2019. Goiânia, 2019.

ANITELLI, Felipe. [Re] produção?: repercussões de características do desenho de edifício de apartamentos paulistanos em projetos empreendidos no Brasil. 2015. Tese (Doutorado) – FAU/IAU/USP, São Paulo, 2015. 

ARAGÃO, Themis A. A financeirização da moradia no Brasil: a cidade como direito ou mercadoria? Le Monde Diplomatique Brasil. 26/08/2016.  Disponível em: https://www.diplomatique.org.br/acervo.php?id=3219&tipo=acervo. Acesso em: 26 ago. 2016.

BARROS, Luís T. Política Habitacional em Goiás: do Mutirão ao Cheque Moradia. 2011. Dissertação (Mestrado)  – IPPUR/UFRJ, 2011.

BORGES, Elcileni M. Habitação e metrópole: transformações recentes na dinâmica urbana de Goiânia. 2017. Tese (Doutorado) – IESAUFG, Goiânia, 2017.

CARDOSO, Adauto L. Direito a moradia no Brasil: retrocesso em um contexto de crise. Série O Direito à cidade em tempos de crise. Le Monde Diplomatique Brasil, 09/05/2016. Disponível em: https://www.diplomatique.org.br/acervo.php?id=3219&tipo=acervo. Acesso em: 20 maio 2016.

CBIC. Banco de Dados – Financiamento Habitacional – SFH e Mercado Imobiliário. Disponível em: http://www.cbicdados.com.br/home/. Acesso em: 20 abr. 2018.

DE MATTOS. C. A. Lógica financiera, geografia de la financiarización y crecimiento urbano mercantilizado. In: SILVA, S. B. M; CARVALHO, I. M. M.; PEREIRA, GILBERTO C. (org.). Transformações metropolitanas no Séc, XXI: Bahia, Brasil e América Latina. Salvador: EDUFBA, 2016.

FIX, Mariana A. B. Financeirização e transformações recentes no circuito imobiliário no Brasil. 2011. Tese (Doutorado) – IE/UNICAMP, 2011.

ROLNIK, Raquel. Guerra dos Lugares: a colonização da terra e da moradia na era das finanças. Saõ Paulo: Ed. Boitempo, 2015.

ROYER, Luciana de Oliveira. Financeirização da Política Habitacional: Limites e Perspectivas. 2009. 194 f. Tese (Doutorado) - Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2009.

SHIMBO, Lúcia Z. Habitação Social, Habitação de Mercado: a confluência entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro. 2010. Tese (Doutorado) – PPGAU/Escola de Engenharia de São Carlos – USP, 2010. 

[1] A RMG foi criada pela LCE n.º 27/1999, e atualmente é composta por 21 municípios do entorno de Goiânia (LCE n.º 149/2019).

[2] Criado pela Lei n.º 13.841/2001 e Instrução Normativa n.º 498 da Secretaria da Fazenda; lei revogada e substituída pela Lei n.º 14.542/2003 e pelo Decreto n.º 5.842/2003; ofertado em três modalidades: Construção, Reforma e Comunitário.

[3] Pela engenharia do Programa, os cheques doados aos beneficiários não podem ser apresentados contra Bancos, mas apenas nas casas de material de construção que, por sua vez, só poderão usá-los para liquidação de crédito tributário devido ao Tesouro Estadual.

Conheça a obra da autora: Dinâmicas do Mercado Imobiliário e Metropolização de Goiânia: Um Balanço de 15 Anos Pós-Retomada da Política Habitacional


Sobre a autora: Elcileni de Melo Borges é Doutora em Geografia pelo Instituto de Estudo Sócio-Ambientais - IESA/UFG (2017); realização doutorado sanduíche pelo Instituto de Geografia e Ordenamento do Território - IGOT/Universidade de Lisboa - Portugal. Mestre em Economia Social e do Trabalho pela Universidade Estadual de Campinas - UNICAMP (2000) e Graduada em Ciências Econômicas pela PUC de Goiás (1995). É Gestora Governamental no Governo de Goiás, atualmente com lotação na SECIMA/Sup. de Assuntos Metropolitanos e pesquisadora do Observatório das Metrópoles/INCT-CNPq: território, coesão social e governança (Núcleo Goiânia). Atua na área de Gestão de Políticas Públicas, com foco em Política Urbana/Metropolitana e Habitacional, principalmente nos seguintes temas: formulação, implementação e avaliação de programas, projetos e planos governamentais; planejamento urbano e regional; disseminação de instrumentos de governança democrática; levantamento de indicadores socioeconômicos, estatísticas de emprego, renda e de combate à pobreza; elaboração de diagnósticos multissetoriais; construção de banco de dados,análises de contexto e cenários; estudo sobre deficit habitacional, mercado imobiliário e configuração socioespacial das cidades.